Verhuurbeheer, diensten en garanties:
Hoe kiest het SVK de huurder? Hoe kan ik als eigenaar tussenkomen?

Het SVK richt zich tot een publiek dat over een bescheiden inkomen beschikt. Bovendien moet het SVK een reglementering naleven betreffende de toekenning van woningen volgens objectieve regels. Om die reden mag de eigenaar zijn huurder niet zelf kiezen. Daarentegen staat het SVK in voor de opvolging van de huurders tijdens de gehele periode dat ze in het onroerend goed wonen en inspatiegeval van problemen komt het SVK tussen (rechtstreeks of via de hulp van externe sociale diensten). Deze begeleiding kan de vorm aannemen van huisbezoeken, opvolgingen van energieverbruik, onderricht over de manier van wonen of meer specifieke begeleidingen volgens de noden van de persoon. Wanneer blijkt dat de woning onrechtmatig wordt bewoond, dan zal het SVK op zijn kosten het vredegerecht inschakelen. 

Welke stappen moeten er worden gezet om vrijstelling van de onroerende voorheffing te bekomen?

Het belastingpercentage voor de berekening van de onroerende voorheffing wordt herleid tot 0 % voor alle woningen die toevertrouwd zijn aan een Sociaal Verhuurkantoor. De vrijstelling van de onroerende voorheffing moet elk jaar worden aangevraagd bij Brussel Fiscaliteit. Het Sociaal Verhuurkantoor dient deze aanvraag in voor de eigenaar. 

Wat is de aanpak van het SVK als er tijdens de looptijd van het huurcontract herstellingen nodig zijn? Wordt de eigenaar dan op de hoogte gesteld van de herstellingen of de uit te voeren werken? 

Het SVK garandeert u dat het goed “als een goede huisvader” wordt onderhouden. Alle herstellingen die er wegens huurschade nodig zijn, worden dus volledig door het SVK gedekt in het kader van het dagelijks beheer waarvoor het instaat. Voor alle andere technische interventies naar aanleiding van normale slijtage en veroudering blijft u verantwoordelijk als eigenaar. In dergelijke gevallen kan het SVK zich tot u wenden om het probleem te laten vaststellen en offertes aan u voorstellen.

Te huur zetten via een SVK:
Hoe lang duurt het vooraleer ik mijn onroerend goed te huur kan zetten? Vanaf wanneer kan ik mijn huurgelden ontvangen? 

De eerste stap bestaat meestal uit een bezoek aan de woning. Het SVK informeert u ter plaatse over zijn diensten en het doet u een voorstel volgens het type en de staat van het onroerend goed. De onderhandelingstijd kan sterk variëren, maar als de verstandhouding tussen u en het SVK direct al goed zit, dan kan het contract redelijk snel worden opgesteld en geregeld (maximum enkele weken). De huur zal worden gestort vanaf de datum van inwerkingtreding van het contract.

 

Als er lichte opfrissingswerken nodig zijn, dan kan het technisch team van het SVK deze eventueel uitvoeren. In het geval dat er zwaardere renovaties nodig zijn, kunnen de onderhandelingstermijnen wat langer duren volgens de omvang en de complexiteit van het project (financieringsplan, het zoeken naar vakmensen, aanvraag van premies…) en dan zullen de huurgelden te goed zijn na voltooiing van de werken. 

Zal het SVK de lopende huurovereenkomsten overnemen als er al huurders in de woning wonen?

Dat hangt ervan af. De situatie van de huurders moet dan worden geanalyseerd. Als het SVK aanvaardt de lopende huurovereenkomst over te nemen, dan zal het verplicht met de toestemming van de huurders de voorwaarden ervan moeten aanpassen.  

Voor hoelang bind ik mij aan het SVK wanneer ik een contract onderteken? Wat gebeurt er als ik overlijd? 

Wettelijk bedraagt de minimum looptijd 3 jaar, maar sommige SVK’s werken enkel met contracten van minimum 9 jaar. Toch bedraagt de looptijd verplicht 9 jaar als u beroep doet op een renovatiepremie. Wanneer u overlijdt, wordt het een ander scenario al naargelang het contracttype. Als u met het SVK een huurovereenkomst heeft gesloten, dan zal uw overlijden hierop geen weerslag hebben: uw erfgenamen zullen dan al uw rechten en verplichtingen overnemen. Als u met het SVK een mandaat voor het beheer heeft ondertekend, dan zal dit in principe eindigen wanneer u overlijdt; uw erfgenamen zullen dus niet verplicht zijn om de samenwerking met het SVK voort te zetten, maar anderzijds zullen ze wel verplicht zijn om de reeds lopende huurovereenkomst met de huurders te respecteren (volgens de door het SVK vastgelegde voorwaarden). In alle gevallen zal het SVK het nodige doen voor een vreedzame overname van het contract, zowel voor de overnemers als voor de huurders die in het goed wonen. 

Kan ik een goed verkopen tijdens de looptijd van een contract? 

Dat is mogelijk, behalve wanneer u een renovatiepremie voor de woning heeft ontvangen (verbod om te verkopen binnen de 10 jaar na toekenning van de premie). Als u een huurovereenkomst met het SVK heeft ondertekend, dan kunt u het onroerend goed verkopen onder de strikte voorwaarde dat de nieuwe eigenaar het lopende contract overneemt. Als u door een beheermandaat aan het SVK gebonden bent, dan zal dit automatisch worden stopgezet op de datum waarop de eigendom wordt overgedragen; de nieuwe eigenaar zal dan de vrije keuze hebben om al dan niet de samenwerking met het SVK verder te zetten, maar hij zal dan wel verplicht zijn de huurovereenkomst met de huurders te respecteren. 

Ik wil een appartement waarvan ik het vruchtgebruik heb, te huur zetten. Moet ik hiervoor de toestemming krijgen van mijn kinderen die er de naakte eigenaars van zijn? 

Per definitie kan de vruchtgebruiker het goed “gebruiken” en het meer bepaald te huur zetten en de huurgelden ervan ontvangen. Hij kan dus beslissen om dit aan een SVK toe te vertrouwen en hij zal dan de houder zijn van het contract. Omdat het vruchtgebruik beperkt is in tijd en omdat aan het einde van de termijn hiervan het goed naar de naakte eigenaar teruggaat, is het toch aangeraden dat er tussen alle partijen een akkoord bestaat over het met het SVK gesloten contract. 

Hoe wordt de huurprijs gedefinieerd? 

De huurprijs wordt vastgelegd in gemeenschappelijk akkoord tussen het SVK en de eigenaar. Maar de huurprijs mag niet meer bedragen dan bepaalde maxima die door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn gedefinieerd volgens het type onroerend goed en het aantal kamers. Voor eenzelfde woningtype geven onze statistieken aan dat het verschil tussen de op de privémarkt gewenste huurprijs en de door het SVK toegekende huurprijs meestal ongeveer 20-30 % bedraagt. Deze informatie wordt u uitsluitend ter indicatie op basis van gemiddelden gegeven en ze vormt geen rekenregel voor het bepalen van de huurprijs.

Aan welke normen moet de woning beantwoorden?

De SVK’s nemen woningen in beheer die in goede staat verkeren, die over een minimale basisuitrusting beschikken. Deze woningen moeten voldoen aan de veiligheids- en gezondheidsnormen van Huisvestingscode (of van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) voor nieuwbouw). Bovendien moeten de SVK’s rekening houden met andere eigen normen die meer bepaald met de bewoning te maken hebben.

Door ter plaatse te bezichtigen, kan het SVK heel snel deze technische aspecten controleren en u desgevallend adviseren om ervoor te zorgen dat de woning aan de normen voldoet. 

Zoeken de SVK’s in eerste instantie naar bepaalde woningtypes?  

  De SVK’s zijn op zoek naar alle woningtypes, in alle grootten en in alle wijken. Maar deze woningen moeten wel van fatsoenlijke kwaliteit zijn en beantwoorden aan de verhuurnormen die er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelden (zie vorige vraag). We vermelden hierbij dat de SVK’s bijzondere belangstelling hebben voor het beheren van grote woningen (vb.: 3 kamers en meer) omdat het moeilijk blijft te beantwoorden aan de vraag naar een dergelijk woningtype.

Hulp bij renovatie:
Welke werken komen er in aanmerking voor renovatiepremies? Wat zijn de bedragen en de preferentiële voorwaarden voor alle woningen die door een SVK te huur worden gezet? 

De renovatiepremies betreffen werken aan het gebouw, de structuur en de binneninrichting, die bedoeld zijn om problemen van ouderdom, gezondheid, veiligheid, comfort of ruimte te verhelpen. Deze hulpmaatregelen zijn van toepassing op woningen die ouder zijn dan 30 jaar en die aan een SVK zijn toevertrouwd voor een periode van minimum 9 jaar. U vindt de lijst van werken die voor een premie in aanmerking komen evenals alle eigen voorwaarden voor het te huur zetten via een SVK op het Huisvestingsportaal van het Gewest: http://huisvesting.brussels/nl/premies-en-steunmaatregelen/premie-voor-de-renovatie-van-het-woonmilieu?set_language=nl​

Welke werken komen er in aanmerking voor energiepremies? Over welke bedragen gaat het dan? 

De energiepremie is bedoeld voor de verbetering van de energieprestatie van uw woning. Door uw goed aan een SVK toe te vertrouwen, profiteert u automatisch van de meest gunstige premie. U vindt de lijst van werken die voor een premie in aanmerking komen, evenals alle voorwaarden voor het te huur zetten via een SVK, op het Huisvestingsportaal van het Gewest: http://huisvesting.brussels/premies-en-steunmaatregelen/energiepremies

Contact :
k ben geïnteresseerd om mijn goed te huur te zetten via een SVK. Kan ik zelf kiezen uit de verschillende bestaande SVK’s? 

De SVK’s die lid zijn van de FEDSVK, zijn erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ze mogen allemaal woningen beheren in de 19 Brusselse gemeenten. Als eigenaar kunt u zich dus wenden tot een SVK dat u zelf kiest. Goed om weten: de SVK’s die lid zijn van de FEDSVK, hebben onder elkaar een beginsel van niet-mededinging ingevoerd. Dankzij deze aanpak kunnen SVK’s hun op prospectie gerichte tijd rationeel besteden en kunnen ze, zoals dit door hun sociale opdracht voor het socialiseren van de huurmarkt is voorgeschreven, tevens een wedloop van de meestbiedende vermijden. Er bestaan dus communicatiesystemen tussen de SVK’s om elkaar op de hoogte te houden van contacten en lopende onderhandelingen met nieuwe prospecten. 

Een SVK contacteren

Nieuwsbrief van de SVK's

FEDSVK vzw – Federatie van de Sociale Verhuurkantoren van het Brusselse gewest

02 412 72 44 – info@fedais.be

Design: inextremis.be